Покупка земли в Хорватии

Узнайте вовремя все, что вам нужно знать, чтобы купить участок земли!

Стоит ли покупать земельный участок? 

Сравнение цен на земельные участки в 2019 году и средней цены квадратного метра квартиры или дома  просто ошеломляет. В 2019 году средняя цена одного гектара самой дорогой пахотной земли составляла 24 174 кун. Это может показаться огромной суммой, но это означает, что один квадратный метр пахотной земли стоит всего 2,51 хорватской куны! Пастбища продавались по самым низким ценам — 1,35 кун за квадратный метр!

Если не брать в расчет цены, при инвестировании в земельный участок необходимо учитывать несколько факторов. Особенно, если вы планируете позже превратить свой земельный участок в участок под застройку.

Место под строительство или возделываемая земля — что выбрать?

Независимо от того, покупаете ли вы земельный участок для строительства или земледелия, его расположение и размер больше всего повлияют на его цену. Второй по величине влияющий фактор  — это его цель. Очевидно, что участок для земледелия значительно дешевле земли под застройку, цена которой может варьироваться от 14 до 170 евро за квадратный метр.

Но прежде чем вы поспешите покупать свой участок возделываемой земли, вы должны иметь в виду, что этот тип участка в соответствии с Законом о сельскохозяйственных землях Хорватии должен быть перепрофилирован в участок под застройку до начала строительства на нем. Исключениями из этого правила являются то, что определяется как «простые здания» и здания аналогичного характера, не предназначенные для проживания (подробнее об этом в постановлениях органов местной власти Хорватии О простых и других зданиях и сооружениях). Подробнее об этом чуть позже.

Использование сельскохозяйственных и строительных участков также строго определено соответствующими законами. Так, Закон о сельскохозяйственных землях определяет сельскохозяйственные земли как пахотные земли, сады, луга, пастбища, фруктовые сады, оливковые сады, виноградники, пруды, болота, а также любые другие земли, которые могут использоваться для сельскохозяйственного производства. Закон о строительстве регулирует все другие типы зданий и типы участков, тогда как Закон о территориальном планировании и развитии определяет землю под застройку как ту, которая расположена в пределах строительной территории или строительного участка.

Ваше окончательное решение о покупке земельного участка будет зависеть от ваших потребностей и намерений. Если вы действительно собираетесь использовать землю в сельскохозяйственных целях, тогда вы знаете, что делать. Но любое возможное перепрофилирование существенно меняет (и усложняет) дело.

Участок под строительство или сельское хозяйство  — что выбрать?

Выбор места

Когда вы определились с типом земли, которую планируете купить, вам, конечно же, останется определиться с местом! Это, вероятно, самый важный фактор для большинства покупателей, поскольку именно местоположение определяет цену земли и потенциальных будущих зданий, которые вы будете на ней строить.

Конечно, цена земли в более выгодных местах, например, в центре города или у моря, будет значительно выше. Участки в изолированных, менее населенных местах будут стоить дешевле. Так что стыдно тратить деньги на дорогой земельный участок, если вы не собираетесь полностью использовать его потенциал.

Точно так же местоположение будет во многом определять, будет ли разрешено перепрофилирование участка или нет. Частично это связано с тем, что чиновники смотрят на то, будет ли эта перепрофилированная земля экологически вредна, а также с тем, согласуется ли она с территориальным планом.

Выбор места

Перепрофилирование сельскохозяйственных земель

Если вы планируете (на законных основаниях) строительство на участке сельскохозяйственных угодий, его необходимо перепрофилировать. А это требует времени и денег. Более того, перепрофилирование возможно только в том случае, если участок соответствует определенным критериям, в зависимости от того, к какой категории сельскохозяйственных земель он относится, есть ли от этого выгода для государства, размер участка, коэффициент его пригодности для застройки и, наконец, ваш территориальный план, в котором вы определяете его назначение, размер, высоту и любые другие характеристики сооружений, которые вы планируете построить на участке.

В процессе перепрофилирования официальные лица также будут проверять, соответствует ли потенциальное будущее здание конкретным основным условиям, определенным в Законе о строительстве. К ним относятся доступ к водопроводу, канализации, а также другие факторы.

Цена перепрофилирования определяется в зависимости от размера земельного участка и варьируется в зависимости от города, в котором находится земля (т.е. ее местоположения), и категории сельскохозяйственных земель, к которой она относится. Например, плата за участки особо ценных и ценных пахотных земель в Загребе составляет 50% от общей стоимости земли. Этот процент снижается по мере того, как земля становится менее «ценной». Так, плата за участки, расположенные в зоне строительства, может составлять от 5 до 2,5%.

Решение о перепрофилировании принимает соответствующее государственное административное управление каждого округа. К счастью, процесс подачи иска был упрощен, и дополнительная информация об условиях и процессе покупки и перепрофилирования земли доступна в Информационной системе планировки физической среды, а именно в ее системе eRealEstate.

На что следует обращать внимание при покупке земельного участка?

По сути, при покупке земельного участка следует иметь в виду три вещи:

Местоположение: подумайте, где вы покупаете землю, в зависимости от того, для чего вы ее собираетесь использовать. Если это сельскохозяйственная земля, важна топография, а также риск наводнения и других стихийных бедствий, характер окружающей земли, тип и качество почвы, размер участка и, конечно же, окончательная цена. Если участок предназначен для строительства, важно, находится ли он в центре города. Последняя категория особенно важна, если вы планируете использовать участок в туристических целях. Если это так, мы советуем вам прочитать наше руководство по покупке земли рядом с морем.

Легкость доступа: под этим мы подразумеваем не только транспортную инфраструктуру (доступ к дорогам), но также доступ к системе водоснабжения и канализации, а также к электросети. Ваши коммунальные платежи, которые вам придется платить в какой-то момент, будут варьироваться в зависимости от этих факторов, поэтому эти цифры также стоит учитывать.

Правовой аспект: количество законов и локальных актов, которые мы уже упоминали, указывает на тот факт, что важно точно знать, для чего вы будете использовать свой земельный участок. С помощью краткого обзора кадастрового реестра вы можете определить, находится ли ваш земельный участок на территории / участке застройки или нет, что само по себе сделает ненужными дальнейшие опасения по поводу его перепрофилирования. Кроме того, вы захотите определить, охраняется ли земля и каким образом (что обычно запрещает строительство любого типа жилого дома).

Мы надеемся, что, вооружившись этими примечаниями и ресурсами, вы сможете принять правильное решение, отвечающее вашим потребностям и желаниям. Подойдите к покупке с умом, поскольку покупка земельного участка — это инвестиция, но она всегда окупается в долгосрочной перспективе.

Источник: https://www.terradalmatica.hr