В Италии нет ограничений на иностранную собственность.

Любые деньги, переводимые из-за пределов Италии на покупку недвижимости, должны быть официально зарегистрированы, чтобы гарантировать, что выручка от перепродажи может быть репатриирована.

Первый шаг к покупке недвижимости в Италии — это нанять юриста по недвижимости, который защитит ваши интересы. Хотя процесс передачи недвижимости является регулируемым, он потенциально менее всего выгоден для покупателя. Помните также, что итальянское законодательство предусматривает преддоговорную ответственность. Если вы чувствуете, что поведение продавца нанесло вам ущерб, вы можете подать иск о возмещении расходов.

После того, как вы выбрали недвижимость, сделайте предложение. Вы должны заплатить 1% от стоимости покупки в качестве жеста доброй воли. К сожалению, предложение о покупке является обязательным только для покупателя; продавец также может рассматривать другие предложения. Лучше всего указать срок в документе с предложением, чтобы продавец не оставил его без внимания.

Предварительный договор

Если продавец соглашается, сделка становится обязательной для обеих сторон. Затем продавцом, его поверенным или агентом по недвижимости составляется предварительный договор или compromesso, содержащий цену продажи, сумму, подлежащую уплате в качестве депозита, дату заключения, границы земельного участка и детали собственности, а также любые другие соответствующие пункты (например, право на пользование водой и право проезда).

После подписания compromesso залог увеличивается до 10-20% от продажной цены, в зависимости от того, о чем договорились продавец и покупатель. В случае, если вы решите не осуществлять покупку, compromesso будет конфискован, или продавец может потребовать судебного иска для принудительного исполнения покупки. С другой стороны, если продавец откажется от сделки, он будет обязан выплатить двойную сумму, которую он внес в качестве залога.

Нотариус выполняет комплексную юридическую оценку

Оценка обычно занимает от шести до восьми недель. Notaio или нотариус несет ответственность за проявление должной осмотрительности — хотя его и выбирает продавец, он действует от имени обеих сторон. Если вы удовлетворены результатами проверки правового статуса, оплатите оставшуюся сумму и подпишите договор купли-продажи или rogito (в присутствии notaio). Для этого вам необходимо предоставить действующий документ, удостоверяющий личность, и свой налоговый код.

Notaio выдаст вам копию акта и предоставит копии в налоговую инспекцию и департамент земельных отношений. Для официальной регистрации продажи должны быть оплачены необходимые государственные пошлины. Регистрация защищает собственность от третьих лиц, проявляющих любые другие интересы. Нотариус также гарантирует, что коммунальные услуги будут выставляться на ваше имя, и проинформирует местную полицию о смене владельца в течение 48 часов после подписания акта в соответствии с законами о борьбе с мафией.

На выполнение всех четырех процедур, необходимых для регистрации собственности в Италии, уходит в среднем 15 дней.

Примечания

Затраты на полную транзакцию включают все расходы на покупку и последующую перепродажу недвижимости — гонорары юристов, нотариальные сборы, регистрационные сборы, налоги, агентские сборы и т. д.

Регистрационный налог:

В соответствии с законом 1089/39 регистрационный налог для старых домов составляет 3% для тех, кто покупает свое основное жилье. Дом должен находиться в вашем текущем или будущем месте проживания (или в той коммуне, где вы работаете или планируете иметь основное место работы), такой дом нельзя классифицировать как дом класса «люкс».

Регистрационный налог для нерезидентов и тех, кто покупает второй дом, составляет 7%, поэтому, если вы планируете стать резидентом Италии, сделайте это за 18 месяцев до покупки дома. Налог рассчитывается исходя из объявленной стоимости недвижимости, а не с покупной цены.

Регистрационный налог при покупке земли под застройку составляет 8%. Регистрационный налог при покупке земли сельскохозяйственного назначения составляет 10%.

Налог на регистрацию земли:

Налог на регистрацию земли взимается со всех сделок с недвижимостью. Резиденты — покупатели своего первого дома платят фиксированный сбор в размере 168 евро, независимо от того, является ли собственность старой или недавно построенной. Покупатели вторичного жилья и нерезиденты уплачивают 1% от заявленной стоимости недвижимости.

Кадастровый налог:

1% или фиксированная плата в размере 168 евро за новую недвижимость. Фиксированная плата в размере 168 евро также применяется, если недвижимость является вашим основным или единственным местом жительства.

Кадастровый налог (Imposta catastale)

Кадастровый налог взимается со всех сделок с недвижимостью. Резиденты-покупатели своего первого дома платят фиксированную плату в размере 129,11 евро, независимо от того, является ли собственность старой или недавно построенной. Покупатели вторичного жилья и нерезиденты уплачивают 1% от заявленной стоимости недвижимости.

НДС:

Покупатели новой недвижимости не платят регистрационный налог, а вместо этого должны платить налог на добавленную стоимость (НДС), который составляет от 4% до 22%. 

НДС взимается в размере 4% для покупателей первого дома, 10% для покупателей второго дома и нерезидентов и 22% для элитных домов с рейтингом A1 в Реестре собственности. Под новой недвижимостью понимаются дома, проданные в течение пяти лет после завершения строительства или реконструкции.

Ставка НДС увеличилась до 24% в 2016 году, затем до 25% в 2017 году, а затем до 25,50% в 2018 году.

Нотариальные сборы:

Нотариальные сборы обычно составляют от 1% до 2,5% от заявленной стоимости недвижимости. За основу стоимости услуг нотариуса взят каталог цен на недвижимость, подготовленный коллегией адвокатов, и варьируется в зависимости от городского совета (и облагается НДС 22%).

Нотариальный сбор оплачивается при подписании окончательного договора. Существуют самые разные оценки, и все подлежит обсуждению, но обычно от 2000 евро для собственности стоимостью от 50 000 до 3500 евро для собственности стоимостью 500 000 евро, включая стоимость комиссии нотариуса по операциям с недвижимостью (geometra), которая взимается в зависимости от работы и может варьироваться от 500 до 3000 евро.

Юридические услуги:

Передача права собственности обычно осуществляется юристом (avvocato), а судебные издержки обычно составляют от 1% до 2% от заявленной стоимости собственности. Юридические услуги облагаются НДС 22%.Предварительный договор или compromesso составляет продавец, его поверенный или агент по недвижимости. Следовательно, покупатель может отказаться от оплаты юридических услуг. Покупатель в любом случае находится под защитой нотариуса. Государственный нотариус гораздо важнее, чем принято считать, он обязан тщательно проверять все документы и, если они не на 100% правильны, договор не будет заключен, поэтому покупатель очень защищен.

Агентское вознаграждение:

Стандартная комиссия агентства, независимо от типа собственности (коммерческая, жилая или продажа земли), составляет от 3% до 8% и обычно распределяется между покупателем и продавцом. Агентское вознаграждение оплачивается при подписании предварительного договора.

Источник: https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italy/Buying-Guide